前言

    截止本文撰写日，新冠肺炎疫情在国内已经逐渐好转，目前国内新增确诊病例多为境外输入病例，但疫情对大家的工作、日常生活带来的影响仍在持续中。其中房地产业作为国家经济的重要行业，关联到巨大的产业链。2020年1月底，中国房地产业协会发出倡议书，倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，随后全国各地房地产业协会及房地产开发企业陆续响应倡议，暂停了现场销售活动。尽管有行业巨头如恒大集团发起了网上VR全景看房、线上签约付款等线上销售促销活动，但不能避免的是，本次疫情对房地产行业及房地产交易仍然造成了极大的冲击。据数据显示，2020年2月国内百强房企单月全口径销售金额环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下近年来单月销售最低记录。[注]

    除了对房地产行业及众多房企带来危机，疫情亦对房地产交易各环节产生了影响，不论房地产开发企业、房屋买受人、房屋出租人、房屋承租人都面临着不同的法律问题，在疫情发展期间及结束后，如何解决相关纠纷，便成为了各方目前的难点。

    关于新冠肺炎疫情的定性及分析，此前我们已有文章进行过分析（详见《新型肺炎疫情属于不可抗力还是情势变更》）。本期文章中以问答形式对近期房地产交易中（房屋买卖、房屋租赁环节）受到的主要影响进行梳理，希望能为大家提供一定的参考 [文中涉及的部分地方政策，以广东地区（广州、深圳））为主]。

一、房屋买卖合同履行部分

    问题一：受到新冠肺炎疫情影响，能否顺延商品房认购协议的履行期限？

    答：新冠肺炎疫情爆发后，政府及相关部门为控制疫情而采取的防控措施是当事人自身不可预见的，在一定程度上符合不可抗力的客观事实要件，但不意味着当事人可以直接援引不可抗力的法律规定主张免责。商品房认购协议、意向书等作为一种预约合同，如确因疫情及防控措施，导致无法按照协议约定履行相关事务的，协议双方可以不可抗力为免责事由，提出顺延履行期限的要求。但履行期限不应无限期顺延，在阻碍合同履行的事由消除后，双方可按照一般履行习惯约定延长一定的合理期限。

    问题二：房屋买受人迟延付款是否构成违约？能否以疫情为由免责？

    答：该问题涉及几种可能性，需要视具体情况讨论。

    1、假如买受人因确诊为新冠肺炎患者，或疑似新冠肺炎患者而被强制隔离或集中治疗的，在符合非因自身原因拒不履行房屋买卖合同的条件下，可以考虑以不可抗力理由主张相应免除部分或全部责任。

    2、除上述情形外，一般而言，即使因交通、小区管制，无法正常出行，买受人可能无法通过现金方式进行付款，但在电子支付方式如此发达的当下，完全可以通过线上转账等方式履行付款义务。假如买受人无法对此作出合理说明，仅以出行受限为由拒不付款，则仍然构成违约，需要承担违约责任。

    3、如买受人提出，房地产交易市场受到疫情影响，在疫情结束后可能出现房价下降情况而要求房屋出售方（开发商/业主）降价，在遭到拒绝的情况下不付款的，则不符合不可抗力的法定情形，构成对买卖合同的违约，需要承担违约责任。需要明确的是，金钱债务下的付款义务本身是不受疫情影响的，故如买受人提出因疫情造成收入减少等事由，不构成法律上的因果关系，不能成立。

    问题3：房屋出售方或买受人迟延办理抵押注销手续或产权变更登记等手续，是否违约？

    答：此类抵押注销、产权变更登记、备案等手续，一般需要由双方当事人亲自办理，如由于疫情防控措施或政府部门延迟复工的原因导致无法办理的，可认为构成不可抗力，免除相应责任，具体还须视当地疫情影响程度、相关政策实施的时间点而定。在阻碍事由消灭后，双方应及时配合办理有关手续，否则仍然可能需要承担一定的迟延履行责任。

    问题4：房屋出售方迟延交付房屋是否构成违约？能否顺延交付期限？

    答：如交付履行期限尚未届满，房屋出售方（开发商/业主）确因疫情防控措施影响或停工导致工期延误等原因无法按约履行交付义务的，可以不可抗力为由主张一定程度的免责或扣除相应期限，并相应顺延交付期限，同时应向买受人及时作出通知（说明延迟原因、预计交付时间）。若出售方在疫情发生前已迟延交付的，则房屋出售方不能以此为由主张免责。

二、房屋租赁合同履行部分

    问题5：承租人能否以疫情为由主张减免租金？

    答：该问题需要分情况讨论：

    1、租赁房屋系作日常居住用途，且房屋租赁合同在疫情发生前已开始履行，承租人已实际占有、使用承租房屋的，则疫情及防控措施并不会直接导致租赁合同目的无法实现，承租人不能想当然地以不可抗力为由要求减免租金，需要承担该部分风险。如疫情及防控措施确实导致承租人无法使用承租房屋（全部或部分）的，则从公平原则出发，承租人可与出租人进行协商，根据受影响程度及综合因素尽可能平衡双方利益。

    2、如租赁房屋系用作商铺、写字楼、教学培训等商用经营用途，确因政府防控措施对生产经营受到较大影响，导致合同目的在一定期限内无法实现的，承租人可考虑以构成不可抗力为由请求减免部分租金。

广东省部分地区如广州、深圳市及区政府均出台了相应的“暖企”政策，对于承租国有企业的特定类型企业及个人（如经营线下实体商业的中小微企业）等给予了免除部分租金的待遇，并鼓励非国有单位的业主对承租人进行予以相应免租。但为承租人减免租金并不是出租人的法定义务，故具体到实行层面，能否顺利达成免租事宜，还需结合租赁合同双方当事人及合同履行实际情况予以判断，作为出租人如主张减免租金的，还应当提供相应的证明材料说明所受影响及影响程度。

    问题6：承租人可以主张疫情导致合同无法履行，从而解除合同吗 

    答：如因疫情防控措施导致承租人确实完全无法使用承租房屋，并且在短时间内亦无法恢复使用的，则可以考虑以不可抗力为由解除合同，但承租人需要证明疫情防控措施确实造成合同目的无法使用。若仅仅以疫情防控措施导致收益减少为由要求解除合同的，则可能存在理据不足，解约不能的风险。如合同在疫情过后还是可以继续履行的情况下，我们认为，从情势变更或公平原则出发，与业主协商变更合同条款（如减免一定的租金、分期付款、相应延长租赁期限等）的方式更为可行。

    以上解答仅从现行法律法规及实施政策出发，为大家提供一定参考，具体到每个个案，还需根据实际情况加以分析，欢迎继续留意我们的公众号，持续为您带来法律知识的分享。

【相关法律、政策条文】

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条  因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》

……

一、本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。用人单位应当依法保障员工合法权益。

……

《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》

……

二、本指引适用的商事案件，是指当事人以新冠肺炎疫情、防控措施为诉讼请求的重要事实依据，或者以新冠肺炎疫情、防控措施为由提出减免责任抗辩的商事案件。

……

四、新冠肺炎疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定。

确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施(以下简称疫情或者防控措施)影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。

由于疫情或者防控措施，按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条等规定处理。对于适用情势变更原则处理的案件，根据《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定的要求，应当报省法院审核。

疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。

五、当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八条之规定，负有通知和证明义务。债务人举证证明其采取合法形式通知了债权人，并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件，可视为其完成了通知和证明义务，但在认定减免当事人一方的责任份额时，还应着重审查疫情或者防控措施对其.无法履行合同义务的影响程度。

六、对于将疫情或者防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确定不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持。

……

《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》

……

（十）减轻企业和个人租金负担。对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，免收和减收的租金在国企年度经营业绩考核中视作利润。（市国资委、财政局，各区政府牵头）各区要引导支持集体物业、非国有企业和个人业主为承租用于线下实体经营的中小微企业减免租金或允许延期、分期缴租，对执行情况较好的可申请房产税、城镇土地使用税减免，并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。（各区政府、广州市税务局牵头）对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，免收2、3月份租金，视疫情情况可减半收取4、5月份租金。（市住房保障办、财政局，各区政府牵头）……

《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》

……

二、减免物业租金。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。

……

【参考文献】

[注]《恒大逆风而上：房地产线上化春天是否已来临》（2020.3.19）,房地产金融观察家，腾讯网。

作者简介