购买二手房屋须留心

              ——夫妻一方擅自处分共有房屋是否有效？

陈秋蓓

一.案例

2016年8月份，张女士夫妇因家中的儿子马上就到小学入学年龄，打算在广州市天河区一所名校附近购买一套房屋，以便日后孩子就读该学校。经过精挑细选后，他们看中了一套距离学校仅十分钟路程的房屋。

2016年8月12日，张女士夫妇与该房屋的房主陆女士签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将登记在陆女士个人名下的位于广州市天河区**街*号*房的房地产出卖给张女士夫妇，价格为680万元，以按揭方式付款，并约定双方在2016年10月20日前共同前往房管局交易中心办理交易过户手续。张女士夫妇同时交付了人民币5万元作为定金。随后，陆女士却未按照约定期限与张女士夫妇前往房管局交易中心办理过户手续，张女士多次催促均未果。

2016年10月25日，张女士夫妇收到了陆女士出具的《通知书》，称因出售的房产属于陆女士及赖先生的夫妻共同财产，赖先生对陆女士出售房屋的行为不知情且在事后不同意，由此提出陆女士和张女士夫妇签订的《房屋买卖合同》无效并拒绝继续履行，随后退回了张女士夫妇已支付的定金。张女士夫妇无奈之下以一纸诉状到法院起诉了陆女士，要求继续履行合同并办理房地产产权转移登记手续。

二.分析

本案所涉及的房产，虽然房产证登记的所有权人只有陆女士一人，但是购买房屋发生在陆女士与赖先生夫妻关系存续期间，根据相关法律规定，该房屋是陆女士夫妇的夫妻共有财产，双方共同共有。陆女士未经赖先生的同意，擅自处分夫妻共有财产，涉及到无权处分的问题，关于张女士夫妇与陆女士签订的《房屋买卖合同》的效力及相关问题，是本文主要探讨的内容，下文将就涉及到的相关法律问题进行简要分析。

1.夫妻一方擅自与第三人签订《房屋买卖合同》，未办理房屋过户手续，合同是否有效？

观点一：夫妻一方未经共有人同意、擅自处分房屋，第三人未善意取得该房屋的，合同当然无效。

此种观点认为，该房屋为夫妻共同财产，虽然房屋所有权证书上登记的仅为夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系。在夫妻关系存续期间，一方未经共有人同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分，根据相关法律规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。如不知情的一方在事后未对《房屋买卖合同》进行追认，且擅自处分房屋的一方在签订合同后也未获得完全的处分权，则该合同无效。并且，在擅自处分房屋的一方与第三人未就房屋转让进行登记的情况下，该第三人也不符合善意取得的条件（善意取得的三个构成要件：①买受人购买该不动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产依照法律规定已经登记），不能以此对抗受侵害的另一方共有人。

观点二：夫妻一方未经共有人同意、擅自处分房屋，合同合法有效。

此种观点认为，《合同法》并未规定无处分权的人处分他人财产的、订立的合同当然无效；并且根据最高院关于审理买卖合同纠纷的司法解释的相关规定，买卖合同也不因出卖人无权处分而当然无效。根据我国《物权法》规定，当事人订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时便生效；未办理物权登记并不影响合同效力。

如合同双方当事人在合同中对房屋基本情况、权属情况、房屋交付与违约责任等问题进行了明确约定，双方所签房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同应属合法有效。如房屋的另一方共有人主张出卖人无权处分、合同无效，并不符合我国合同法认定合同无效的相关要件，买受人与出卖人签订的《房屋买卖合同》自成立时生效，即使未办理房屋过户手续也不影响合同效力。因此买受人与出卖人签订的合同应当为合法有效，买受人可以对抗房屋的另一方共有人。

观点三：夫妻一方未经共有人同意、擅自处分房屋，合同效力应视具体情况而定。

此种观点认为，根据婚姻法司法解释的相关规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。因此合同是否有效，应当对具体情况进行分析，并以买受人是否为善意作为主要依据来认定合同的效力。

判断买受人是否为“善意”的一般标准是买受人是否尽了合理的注意义务，如买受人已对房屋登记簿上记载的产权人状态进行查看及确认（比如已确认房屋登记在出卖人个人名下），有充分理由认为出卖人是有权处分人，则一般可视为买受人为善意。

笔者赞成第三种观点，夫妻一方擅自处分共有房屋时，第三人与擅自处分房屋的一方所签订的《房屋买卖合同》不应当直接地判断为有效或无效，而应该针对每个特殊案件的具体情况作不同认定，本文中所涉及的案例仅为一般情况，实践中也有夫妻二人一致同意出售房屋，由一方与买受人签订合同，后发现房价上涨，另一方则以已自己不知情或不同意主张合同无效，从而达到以更高价格出售房屋的目的，因此直接一刀切地对合同效力下定论并不合理。虽然买受人未办理房屋过户手续，不能依据善意取得制度获得房屋所有权，但买受人在签合同时是否为善意应当作为判断合同效力的主要依据。如果买受人已经对公示的登记簿上的产权人进行了查看确认，也询问了出卖人是否有充分的处分权，在合同本身未违反法律强制性规定的情况下，应当认定合同有效，保护善意第三人的合法权益。

2.在合同有效的情况下，买受人能否要求继续履行并进行过户？

观点一：在房屋买卖合同有效的情况下，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并拒绝协助办理该房屋过户登记手续的，法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

此种观点认为，房屋买卖合同虽有效，但是对于夫妻双方共同财产而言，夫妻其中一方未经对方同意、擅自处分共有财产均属于无权处分，侵害了另一方作为房屋共有人的权利，合同本身虽有效但在房屋其他共有人不能同意该处分行为的情况下，不能对其他共有人产生效力。买受人作为市场交易主体，应当合理预估并承担相应的交易风险。在此种情况下，买受人的损失应当通过主张解除合同并要求出卖人承担违约责任，或者请求解除合同要求损害赔偿来获得补偿。

观点二：房屋买卖合同有效，买受人可以要求继续履行房屋买卖合同，房屋应当过户。

此种观点认为，既然买受人与出卖人签订的房屋买卖合同有效，则应当继续履行，应当办理房屋过户手续。在现今房屋市场价格日益上涨的情况下，买受人购买二手房屋一般都是为了自住，如合同不能继续履行并过户，对于买受人而言除了遭受了该套房屋的损失，还需要承担因此造成的交易差价损失及另行购房的相应损失。即使出卖人支付一定的损害赔偿，也不能解决买受人因此遭受的一系列损失，法院应当维护善意第三人在市场交易中的合法权益。

笔者赞成第二点，既然房屋买卖合同合法有效，则应当维护善意第三人的合法权益，合同应继续履行，并办理过户手续。二手房屋市场的交易秩序应当得到有效保护，善意第三人在未存在过错的情况下，如若不能依法取得房屋的所有权，则意味着在该市场的交易风险是比较高的，如此将对部分潜在交易者造成压力，不利于二手房屋交易市场的稳定发展，亦不利于房地产交易市场的整体发展。而受到侵害的一方共有人，则可以通过法律途径要求擅自处分房屋一方进行经济补偿。笔者认为如此处理对在该关系中的各方当事人相对都更加公平。

目前在我国对此类纠纷并未有明确统一的裁判规范，实践中如何处理此类问题也尚未有统一标准，故具体到每个案件都应结合具体案情分析讨论，结合相关法律法规来进行认定，以上几种观点仅供各位读者了解参考，并非唯一判断标准。

三.购买二手房屋应注意事项

通过上述几点分析，下面为大家简要概括一下在购买二手房屋时应注意的事项：

1.确认房屋产权人

购买二手房屋时，首先要查验出卖人的房产证的正本，并确认房屋是否存在产权共有的状态。如房屋存在共有状态，未经其他共有人书面同意，单独共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有房屋，房产证上的产权人有可能只记载了夫妻一方的名字，因此在购买二手房屋时最好要求出卖人出具有关婚姻情况的证明，如有共有情况应要求其他共有人出具书面证明，证明其同意出售该房屋，以避免日后产生相关纠纷、无法取得房屋的所有权。

2.查清房屋是否存在抵押、租赁状态

在购买二手房屋时，还要注意的一个重要问题是查清房屋是否存在抵押，如果房屋已经被抵押给银行或其他抵押权人，则根据法律规定出卖人出售抵押房屋应当书面告知抵押权人，实践中一般还需要取得抵押权人的书面同意才可出售。

同时，还要注意该二手房屋出手前是否有人承租，如果租期还未届满，则承租人在同等条件下是享有优先购买权的，出卖人出售房屋前应提前告知承租人并取得其放弃优先购买权的书面同意。否则，如出卖人未告知并取得同意，则承租人有权向法院主张该房屋买卖的行为无效，亦会产生法律纠纷，造成不必要的麻烦。

3.在购房合同中明确约定付款方式、过户及交房时间等

付款方式主要为一次性付款或分期付款两种方式，一般购房者采用分期付款方式较多，签约时购房者支付的定金可约定为首期房款的一部分；首期房款支付一般应当与卖方交房时间同时或稍早；二期款项的支付，一般以到房管局办理买卖合同登记及过户手续为条件；尾款的支付可以约定为房屋过户到购房者名下，且卖方完成了相应的附随义务（如户口迁出等）后。如购房者需要办理按揭贷款，则还需明确约定卖方的收款账号及无法办理按揭手续或按揭款项无法按时发放等问题的处理办法。

合同中同时应注意约定清楚房屋的过户时间以及交房时间，以避免因约定不明确而在履行合同过程中产生争议。并且最好明确办理过户手续时所涉及的税费由哪一方承担。

4.明确违约责任

违约责任可在一定程度上保障各方按照房屋买卖合同约定履行相应义务。但须注意若违约责任条款约定得过于简单或笼统，在发生争议时则难以发挥有效作用。因此在签订合同时应注意明确合同义务的履行期限是清晰明了的，而各方的主要义务都应有相对应的违约责任，违约金的金额一般不超过房款总价的20%，同时还可约定守约方因违约方的行为主张权利时所支出的成本如律师费用、诉讼费用等由违约方承担。

以上提及的事项仅对本文中涉及的相关重要内容作简要提示，各位购房者在选购二手房屋的时候仍需要对相关交易环节及细节多加留意，如有疑问建议还是当面咨询律师，或者在购房时聘请律师担任顾问，以最大限度的维护自己的合法权益。