谨慎！拆迁房未必买了就能住

——从司法实践中看拆迁安置房购买的注意事项

陈曦霖

很多人都希望拥有属于自己的房产，但房价如今依然居高不下，在这种情况下，很多资金并不算宽裕的购房者则将目光投向了价格相对较为实惠的拆迁安置房。然而和商品房相比,购买拆迁安置房有较大的风险,盲目购买很可能会在交易中陷入被动。

谭小姐自2005年底购买了位于广州的一间拆迁安置房后，就一直处于困扰当中，时至今日她仍未能搬进自己购买的房屋。原来在谭小姐购房前，该房屋就已经被拆迁公司安排给租户陈先生永迁居住，陈先生每月只需交纳相当于公租房的低廉租金。因为拆迁公司与陈先生并无签订租赁合同，谭小姐就理所当然地认为陈先生的情况是不定期租赁，可以随时与其解除租赁关系。

然而令谭小姐想不到的是在她购买了该房屋后，陈先生却拒绝了她让其搬离房子的要求。之后谭小姐向法院提起诉讼要求与陈先生解除租赁关系，法院却认为永迁的租赁关系不同于一般的不定期租赁，谭小姐并不能随时主张解除租赁关系，没有支持谭小姐的诉讼请求。谭小姐随即再次提起诉讼，要求与陈先生签订租赁合同，陈先生需按照市价每月向谭小姐交纳租金，法院却表示合同的签订需要双方合意，因为租金问题并不能达成一致，法院也不能判令双方签订合同。就这样，因为在购房前没有全面了解好拆迁安置房的具体情况及相关法律规定，谭小姐从2005年直到现在都不能住进自己的房子，也未能与租户签订租赁合同收取合理的租金，只能一直处于这样尴尬无助的境地。可见，购买拆迁安置房虽然价格比较低廉，但仍有很多潜在的风险，购房者需时刻保持谨慎与警惕。

下文就具体介绍一下在购买拆迁安置房前需要注意的几点重要事项，拆迁安置房购买的重点注意事项可简单概括为“一看二签三付款”，其中：

一、看

1、查看拆迁安置房产权证及该证与不动产登记簿是否一致

房屋产权证是证明房屋所有权的重要凭证。但按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记更是城镇房屋权利归属的法定公示方法，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。因此，购房者在购买房屋时不仅要查看房屋的产权证，更重要的是要查看产权证与不动产登记簿的记载是否一致。

2、查看拆迁安置补偿协议

属于非出租房屋拆迁安置的，应查看拆迁人与被拆迁人的拆迁安置补偿协议，以协议被安置人作为拆迁安置房买卖合同的出卖人；若属于出租房屋拆迁安置的，应查看拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人之间签订的拆迁协议，在确定被拆迁人为拆迁安置房买卖合同的出卖人的同时，还要明确房屋承租人的具体承租期限，避免出现前文所述的购买了房子却不能入住的情况。

3、查看限制交易期限

拆迁安置房通常是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。与普通商品房相比，安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且当地的政府或房管局通常会出台相关政策来限制拆迁安置房的买卖，使被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内（通常为5年）无法将该房过户给其他人。因此，在购买拆迁安置房的时候一定要了解清楚当地对于拆迁安置房的限制交易规定，在买卖合同中明确产权证办理期限和过户期限。

4、查看拆迁安置房的权利状况

购房者在购买拆迁安置房之前，应到房管局查阅不动产登记簿，明确该拆迁安置房有无出售、抵押、查封情况，还需查明该房屋有无出租情况或相关的共有人，只有明确了房屋所有的权利状况，才能避免以后出现相关的权利纠纷，给购房者带来不必要的麻烦。

二、签

除了房屋买卖合同之外，购房者还应注意与卖方签订相关协议以维护自己的权益：

1、签订解约定金协议，以定金罚则约束买卖双方

拆迁安置房的过户期限有所限制，可能导致在签订买卖合同后过户的时间比较长，因房价的变动，常常出现卖方反悔毁约的情况。购房者可根据《担保法》第八十九条与卖方约定购房者向卖方给付定金作为债权的担保。当购房者履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，若购房者不履行约定的债务的，无权要求返还定金；而出卖方不履行约定的义务擅自解约的，应当向购房者双倍返还定金，以此来约束买卖双方，确保交易的顺利进行。

另外，根据合同法相关规定，赔偿性违约金与违约定金不可同时适用。因此，在签订定金协议时，应注意约定该定金为解约定金，根据《担保法司法解释》第一百一十七条规定，当事人是可以以定金为代价解除合同的，而无论合同履行是否构成违约，因此解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的，即上述解约定金与违约金应当是可以并用的。

2、签订相关承诺书

购房者可要求出卖方签订出卖人承诺书与家庭成员承诺书，要求出卖人、共有人及相关家庭成员承诺已知悉并同意该拆迁安置房的出卖，以防止房屋共有人及家庭成员将来主张对房屋的相关权利，引起不必要的纠纷。

3、签订交易委托书

在房屋买卖的实践中，常常会出现卖方不配合办理房产过户手续的情况，对此购房者可视情况与卖方签订交易委托书，约定卖方委托买方全权代理房屋过户的相关手续，这样在卖方不配合过户的情况下，购房者也能自行办理过户，维护自身的权益。

4、签订借款与抵押合同

为防止卖方在出卖拆迁安置房后，办理过户手续前，径行将房屋进行抵押，购房者可考虑另行与卖方签订借款合同、抵押合同并办理相关抵押登记用以设定抵押权，这样可以很好的避免出现在买房后房子又被卖方抵押的情况出现。

三、付款

1、交付房价百分之二十作为解约定金

根据《担保法》第九十一条，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，即定金的最高限额不得超过购房款的百分之二十，为更好的预防卖方出现跳单的情况，建议购房者交付最高限额的定金以加大约束的力度。

2、签订房屋买卖合同后交付首期款

在司法实践中，卖方收取的房款越多，其毁约的难度就越大，在卖方已经收取了相当一部分房款时，若之后发生纠纷，法院常常会认定买卖合同应当继续履行，因此，若购房者有比较充裕的资金，可考虑约定交纳较高比例的首期款，建议以房款的百分之五十为宜，这样可更好的确保房屋买卖合同的顺利履行。

3、在卖方交房并过户后交付尾款

为维护购房者的权益，购房者应与卖方约定只有在卖方已经交房并向购房者过户后，购房者才向卖方支付购房款的尾款，若卖方违约，该尾款可作为违约金直接罚没，以此加大卖方违约的成本，促使其按约履行义务。

综上所述，拆迁安置房的买卖与普通二手房的买卖有相似也有不同，以上只是总结了拆迁安置房买卖中一些比较常见及重要的注意事项，购房者在购买拆迁安置房时除了要注意上述的问题，仍要多方进行对比与考察，具体情况最好还是要咨询法律专业人士，这样才能在交易中最大限度的维护好自身的权益，避免落入购房的陷阱。